Vad är en felanmälan i BRF – och vem ansvarar för vad?
Att hantera felanmälan BRF korrekt börjar med att förstå ansvarsfördelningen. En felanmälan är en formell begäran till föreningen om att åtgärda ett fel i fastigheten – allt från läckande rör i källaren till en trasig hiss.
Ansvaret regleras i bostadsrättslagen 7 kap., §31–§32 samt i föreningens egna stadgar. Grundregeln är enkel: föreningen ansvarar för fastigheten som byggnad, medlemmen ansvarar för det som finns inne i lägenheten.
Föreningens ansvar
BRF ansvarar för stamledningar (el, vatten, avlopp), yttertak, bärande väggar och gemensamma utrymmen som trapphus, tvättstuga och hiss. Uppstår en läcka i en stamledning bakom väggen är det föreningen som bekostar och organiserar reparationen.
Detsamma gäller fasadrenovering, dräneringsproblem och fel i ventilationssystemet. Dessa poster fångas upp i en välskött underhållsplan för fastigheten.
Medlemmens eget ansvar
Du som bostadsrättshavare ansvarar för ytskikt – tapeter, golvbeläggning, kakel – samt innerdörrar, vitvaror och köksluckor. Trasig diskmaskin? Ditt ansvar. Sprucken kakelplatta? Ditt ansvar.
Varning: Anmäler du ett fel som faller inom ditt eget ansvar kan du debiteras jourkostnad. Det rör sig ofta om minst en timmes arbete – se mer om kostnader under akutjourssektionen nedan.
Så hanterar du felanmälan BRF – steg för steg
Rätt hantering handlar om att välja rätt kanal, dokumentera korrekt och följa upp om inget händer. Processen ser ut så här.
Steg 1 – Bedöm allvaret. Är felet akut (vattenläcka, elavbrott, inbrott) eller icke-akut (sprucken kakel, trasigt dörrhandtag)? Svaret avgör vilken kanal du använder och hur snabbt du behöver agera.
Steg 2 – Välj rätt kanal. Icke-akuta ärenden anmäls via digitalt formulär eller boendeapp under kontorstid. Akuta fel kräver att du ringer fastighetsjour direkt – dygnet runt. Kontaktuppgifterna till jouren ska finnas synliga i trapphuset.
Steg 3 – Dokumentera innan du anmäler. Ta foto och skriv en kort beskrivning av felet, exakt placering och när det uppstod. Om en tvist uppstår senare är din dokumentation avgörande.
Digitala felanmälningssystem ger automatisk bekräftelse och ett ärendenummer – det gör det enkelt att följa upp. Föreningens fastighetsskötsel för BRF hanterar normalt icke-akuta ärenden under kontorstid.
Akuta ärenden och fastighetsjour
Ett ärende är akut om det innebär risk för personskada, omfattande vattenskada eller strömbortfall i hela lägenheten. Tvekar du – ring jouren och låt dem bedöma.
BRF tecknar jouravtal med förvaltare eller extern jourentreprenör som är tillgänglig dygnet runt. Räkna med 1 500–3 500 kr per utryckning beroende på tid på dygnet och avtalad entreprenör.
Avgörande: om felet ligger inom ditt ansvar som medlem debiteras kostnaden dig, inte föreningen. Det är ett vanligt missförstånd som kan leda till en oväntad faktura.
Tidsramar: hur lång tid får åtgärden ta?
Akuta fel ska påbörjas åtgärdas inom timmar – jourentreprenören kontaktas omedelbart och rycks ut samma kväll eller natt om det krävs. Icke-akuta fel har ingen lagstadgad maxgräns, men rimlig handläggningstid är 5–15 arbetsdagar beroende på felets art och säsong.
Styrelsen har enligt bostadsrättslagen 7 kap. 4 § skyldighet att hålla fastigheten i gott skick. Passivitet är inte ett lagligt alternativ – bara en olycklig verklighet i en del föreningar.
Praktiskt råd: om inget hänt efter två veckor, skicka en skriftlig påminnelse via e-post och spara kopian. Den kopian kan bli viktig längre fram.
Hantera felanmälan BRF – när inget händer och du behöver eskalera
Styrelsen svarar inte. Felet kvarstår. Frustrationen växer. Här är den stegvisa eskaleringsvägen – från påminnelse till juridisk åtgärd.
Steg 1 – Skriftlig påminnelse. Skicka ett e-postmeddelande till styrelsen, beskriv ärendet kort och kräv skriftligt svar inom sju dagar. Ange datum för din ursprungliga felanmälan och bifoga foto.
Steg 2 – Föreningsstämman. Om styrelsen konsekvent inte agerar kan du ta upp ärendet på föreningsstämman – föreningens högsta beslutande organ. Du kan begära att punkten förs upp på dagordningen.
Steg 3 – Hyresnämnden. Om felet rör bristande underhåll som påverkar bostadens standard har du rätt att anmäla föreningen till Hyresnämnden. Anmälan görs på hyresnamnden.se och är kostnadsfri.
Steg 4 – Bostadsrättsorganisationen. Är du medlem i HSB, Riksbyggen eller SBC kan du vända dig dit för råd och eventuell juridisk hjälp. De har erfarenhet av tvister mellan medlemmar och styrelser.
Som bostadsrättshavare har du rätt att kräva skadestånd enligt bostadsrättslagen om styrelsens passivitet orsakar dig ekonomisk skada – exempelvis fuktskador som förvärras under väntetiden.
Styrelseledamot? Skapa rutiner som fungerar 2026
En styrelse som hanterar felanmälningar strukturerat minskar konflikter, undviker kostsamma akututryckningar och håller fastigheten i bättre skick.
Inför ett digitalt felanmälningssystem där varje ärende får ett ärendenummer och den boende får automatisk statusuppdatering. Transparens löser hälften av klagomålen – ofta handlar missnöjet om tystnad, inte om väntetid.
Sortera inkommande ärenden i tre kategorier: akut (åtgärd inom 24 timmar), brådskande (åtgärd inom en vecka) och planerat underhåll (schemalägg). Matrisen tar fem minuter att lära sig och sparar timmar av förvirring.
Dokumentera alla felanmälningar – de är rådata för er underhållsplan för fastigheten. Återkommande rörfel i ett och samma trapphus är ett tydligt tecken på att en stamrenovering behöver planeras.
Vill ni avlasta styrelsen helt kan ni anlita teknisk förvaltning som en tjänst. Ett förvaltningsbolag tar över hela kedjan: felanmälan, jour, uppföljning och dokumentation – och styrelsen kan fokusera på strategiska beslut.
Vanliga frågor
Kan man anmäla en bostadsrättsförening?
Ja. Om föreningen brister i sitt underhållsansvar vänder du dig till Hyresnämnden via hyresnamnden.se. Bostadsrättsorganisationer som HSB och SBC erbjuder också juridisk rådgivning till sina medlemmar om du vill ha stöd innan du tar det steget.
Kan man anmäla en styrelse i en BRF?
Styrelseledamöter kan avsättas på föreningsstämman om majoriteten av medlemmarna är missnöjda. Grov misskötsel kan dessutom leda till skadeståndsansvar enligt bostadsrättslagen. Revisorn granskar styrelsens arbete löpande och kan lyfta anmärkningar i revisionsberättelsen.
Vem ansvarar för stamledningar i en bostadsrätt?
Föreningen ansvarar för stamledningar för el, vatten och avlopp som löper genom fastigheten. Medlemmen ansvarar för ledningar och kopplingar inne i lägenheten, från stammen och inåt. Praktiskt exempel: BRF byter stam, du byter blandaren.
Hur lång tid har BRF på sig att åtgärda ett fel?
Det finns ingen absolut lagstadgad tidsgräns, men akuta fel ska påbörjas åtgärdas inom timmar. Icke-akuta fel bör normalt vara hanterade inom 5–15 arbetsdagar. Styrelsen har en underhållsskyldighet enligt bostadsrättslagen 7 kap. 4 § – passivitet är inte ett lagligt alternativ.
Vad kostar det att tillkalla fastighetsjour i en BRF?
Om felet är föreningens ansvar bekostas jouren av föreningen. Är felet däremot medlemmens ansvar debiteras du som bostadsrättshavare – typisk jourkostnad är 1 500–3 500 kr per utryckning beroende på tid på dygnet och avtalad jourentreprenör.